Update: VAT and immovable rent

Written by Manuel Van Der Veken 21 June 2018


The key features of the draft law on the option to apply VAT on rent are becoming increasingly clear.

Check out our update (in Dutch and French) below.

 

Update: btw en onroerende verhuur

 

De krijtlijnen van het ontwerp van wet inzake de optionele btw-heffing op professionele onroerende verhuur worden almaar duidelijker.

Ingevolge het advies van de Raad van State werden een aantal zaken op 12 juni 2018 opnieuw herbekeken. Het ontwerp van wet en de Memorie van Toelichting worden aangepast en krijgen op korte termijn een nieuwe lezing in de schoot van de regering.

 

1. Optionele btw-heffing voor professionele verhuur

1.1. In de regel komen enkel ‘nieuwe’ of ‘vernieuwbouwde’ gebouwen in aanmerking voor de optionele btw-heffing, ttz. gebouwen waarvoor de btw over zgn. werk in onroerende staat (handelingen bedoeld in artikel 19, §2, 2de lid W.BTW) m.b.t. het gebouw zelf voor het eerst opeisbaar wordt vanaf 1/10/2018.
Studies en grondwerken (zoals sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken en stabiliseringswerken) die worden uitgevoerd vóór 1/10/2018, zouden niet langer een beletsel zijn voor een optionele btw-heffing op de verhuur van na 30/09/2018 opgerichte gebouwen. Het correct documenteren en acteren van de aanvang van de effectieve ‘bouwwerkzaamheden’ gaat cruciaal worden.

1.2. Enige uitzondering op de nieuwheidsvoorwaarde betreft de opslagruimtes. In de toekomst zal de optionele btw-verhuur ook mogelijk zijn voor reeds bestaande opslagruimtes, mits zij voor meer dan 50% (uitgedrukt in oppervlakte of volume) worden gebruikt voor het opslaan van goederen. Per 1/10/2018 zouden de huidige regels verder worden versoepeld en zou zelfs de aanwezigheid van een beperkte verkoopsruimte (10%-regel) een btw-heffing niet (langer) de weg staan zijn.

1.3. Voor gebouwen die middels optie met btw worden verhuurd, zou de herzieningstermijn (terug en enigszins verrassend) op 25 jaar worden gebracht. Dat is lang en wellicht niet zonder impact op de wijze waarop in de toekomst aan vastgoed-deals vorm wordt gegeven.

Voor andere gebouwen zou de huidige termijn van 15 jaar wel worden aangehouden.

Als gedurende de herzieningstermijn van 15 jaar de optionele btw-verhuur niet wordt gebruikt en, na het verstrijken van die termijn, het vastgoed toch wordt verhuurd onder btw-stelsel, dan zou de btw-aftrek definitief verworven zijn (m.a.w. de 25-jarige herzieningstermijn is dan niet van toepassing).

1.4. De verhuur van o.m. ook schoolgebouwen onder het btw-stelsel zou (alsnog) kunnen genieten van het verlaagd tarief van 6%.

 

2. Verplichte btw-heffing voor korte termijn verhuur

De verhuur van bestaand of nieuw vastgoed voor een periode van max. 1 jaar zal verplicht onder btw-stelsel plaatsvinden, tenzij het vastgoed aangewend wordt voor bewoning of voor bepaalde socio-culturele activiteiten die van een vrijstelling genieten (art. 44 §2, 2° tot 7°, 9° en 11° W.BTW). In het laatste geval zou een attest uitgereikt door de ‘socio-culturele huurder’, de verhuurder ontslaan van de verplichting / aansprakelijkheid om btw in rekening te stellen.

De eerder vooropgestelde maximum termijn van 6 maand blijkt definitief van de baan. De nieuwe verlengde termijn van 1 jaar sluit ook nauwer aan bij de maximum duur voorzien in de regionale decreten op de handelshuur van korte duur.

 

3. Inwerkingtreding op 1/10/2018? Het wordt zeer krap.

Het blijft de ambitie om nog vóór de aanvang van het zomerreces op 21 juli 2018 het ontwerp van wet in de Kamer te dienen en te bespreken in de Commissie voor de Financiën en de Begroting. Of de (nog steeds) vooropgestelde inwerkingtreding per 1 oktober 2018 ook zal worden gehaald, is maar de vraag. Grondwettelijk eindigt het zomerreces op de tweede maandag van oktober.

Het is m.a.w. niet onredelijk er nu reeds mee rekening te houden dat de datum van inwerkingtreding (en wellicht ook de datum waarop de effectieve bouwwerkzaamheden een aanvang kunnen nemen, wil men voor optionele btw-verhuur in aanmerking komen) met enkele weken wordt opgeschoven (naar 1/1/2019?).

Het is zeker ook uitkijken naar de verdere uitwerking van de wetteksten in de koninklijke besluiten en administratieve toelichtingen. Die zaken zullen vertaald moeten worden in het investeringprogramma, letters of intent, contractuele afspraken en natuurlijk de boekhouding van huurder en verhuurder.

 

We volgen het voor u op de voet.

 

Wouter Villette (PwC)                                               Ine Lejeune (Law Square)

Email: wouter.villette@pwc.com                               Email: ine.lejeune@lawsquare.be

 

Lionel Wielemans (PwC)                                          Manuel Van Der Veken (PwC)

Email: lionel.wielemans@pwc.com                          Email: manuel.van.der.veken@pwc.com

 


Update : Location immobilière – option pour la TVA

 

La teneur du projet de loi relatif à la location immobilière avec TVA se précise. En effet, suite à l’avis du Conseil d’Etat, le projet de loi et l’exposé des motifs ont été adaptés sur plusieurs points et seront revus à court terme par le gouvernement.

 

1. Option pour la location avec TVA

· L’option serait applicable aux nouveaux bâtiments (ou aux bâtiments devenus neufs suite à des rénovations) pour lesquels aucune TVA sur des travaux immobiliers (opérations visées par l’article 19, §2, deuxième paragraphe) n’est devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

· Les études et les travaux relatifs au sol (sondage, assainissement, terrassement, stabilisation) qui sont réalisés avant le 1er octobre 2018 ne seraient pas pris en compte et n’empêcheraient donc pas d’opter pour l’application de la TVA. La preuve du début des travaux de construction sera donc cruciale.

· En ce qui concerne les entrepôts, la location avec TVA serait aussi possible pour les entrepôts existants pour autant que plus de 50% du bâtiment soit utilisé pour l’entreposage de biens. De plus, les règles actuelles seront assouplies et la location avec TVA serait aussi possible si une partie du bâtiment est utilisée pour la vente (10% maximum).

· Pour les bâtiments loués avec option, le délai de révision de la TVA serait porté à 25 ans, ce qui aura certainement des conséquences sur la structuration de certains projets immobiliers.

Pour les autres bâtiments, le délai de révision actuel de 15 ans sera conservé. Si un bâtiment tombant initialement sous la période de révision de 15 ans est loué avec option après que cette période soit écoulée, cette période de révision de 15 ans sera considérée comme définitive et ne sera pas prolongée.

· La location de bâtiments destinés à l’enseignement devrait pouvoir bénéficier du taux réduit de 6%.

 

2. Location de courte durée toujours avec TVA

La location d’immeuble pour une période de maximum 1 an serait d’office soumise à la TVA, à l’exception des immeubles utilisés à des fins de logement ou pour certaines activités socio-culturelles exemptées de TVA (article 44, §2, 2° à 7°, 9° et 11° CTVA). Dans ce dernier cas, une attestation devrait être fournie par l’utilisateur concernant son statut TVA.

La durée de 6 mois prévue initialement semble définitivement abandonnée en vue de cadrer avec les décrets régionaux relatifs au bail commercial de courte durée.

 

3. Entrée en vigueur le 1er octobre 2018 ?

L’objectif reste de présenter le projet à la Chambre et de le discuter en Commission des Finances et du Budget avant les vacances parlementaires. Vu ces délais très courts, il n’est pas irréaliste de penser que l’entrée en vigueur soit reportée (par exemple au 1er janvier 2019).

Compte tenu de la condition liée au début des travaux de construction, la date d’entrée en vigueur constitue un élément clé pour les projets en cours, les chantiers à commencer, les contrats à signer, etc.

À suivre…

 

Wouter Villette (PwC)                                               Ine Lejeune (Law Square)

Email: wouter.villette@pwc.com                               Email: ine.lejeune@lawsquare.be

 

Lionel Wielemans (PwC)                                          Manuel Van Der Veken (PwC)

Email: lionel.wielemans@pwc.com                          Email: manuel.van.der.veken@pwc.com