The final draft Law has been submitted to the Chamber of representatives on 31 July 2018. With entry into force foreseen for 1 January 2019, it is time for action.
Check out our update (in Dutch and French) below.
Update: btw en onroerende verhuur – nieuw vanaf 1/1/19
Het wetsontwerp is op 31 juli 2018 bij de Kamer van Volksvertegenwoordigers ingediend. Bijgevolg wordt de hervorming van de btw-regels inzake onroerende verhuur bevestigd en moet worden geanticipeerd op de toepassing van deze nieuwe regels.
Voor de vastgoedprojecten in uitvoering moet vandaag vooral met de de volgende elementen rekening worden gehouden:
- De optie tot verhuur met btw is mogelijk vanaf 1 januari 2019.
- De optie zal alleen mogelijk zijn voor gebouwen waarvan de bouw van start gaat vanaf 1 oktober 2018.
1. Optionele btw-heffing voor professionele verhuur
1.1. In de regel komen enkel ‘nieuwe’ of ‘vernieuwbouwde’ gebouwen in aanmerking voor de optionele btw-heffing, ttz. gebouwen waarvoor de btw over zgn. werk in onroerende staat (handelingen bedoeld in artikel 19, §2, 2de lid W.BTW) m.b.t. het gebouw zelf voor het eerst opeisbaar wordt vanaf 1/10/2018.
Studies en grondwerken (zoals sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken en stabiliseringswerken), incl. volledige voorafgaande afbraak, die worden uitgevoerd vóór 1/10/2018, zullen geen beletsel zijn voor een optionele btw-heffing op de verhuur van na 30/09/2018 opgerichte gebouwen. Het correct documenteren en acteren van de aanvang van de effectieve ‘bouwwerkzaamheden’ gaat cruciaal worden.
1.2. Enige uitzondering op de nieuwheidsvoorwaarde betreft de opslagruimtes. In de toekomst zal de optionele btw-verhuur ook mogelijk zijn voor reeds bestaande opslagruimtes, mits zij voor meer dan 50% (uitgedrukt in oppervlakte of volume) worden gebruikt voor het opslaan van goederen. De huidige regels worden versoepeld en de aanwezigheid van een beperkte verkoopsruimte (10%-regel) zal een btw-heffing niet (langer) in de weg staan.
1.3. Voor gebouwen die middels optie met btw worden verhuurd, wordt de herzieningstermijn op 25 jaar gebracht. Volgens de Memorie van Toelichting zal voor de verkoop van middels optie verhuurde gebouwen een regeling worden uitgewerkt naar analogie met het ‘transfer of going principe’ om de negatieve gevolgen (btw-herzieningen) zo veel als mogelijk te ondervangen.
Voor andere gebouwen zal de huidige termijn van 15 jaar wel worden aangehouden.
Als gedurende de herzieningstermijn van 15 jaar de optionele btw-verhuur niet wordt gebruikt en, na het verstrijken van die termijn, het vastgoed toch wordt verhuurd onder btw-stelsel, dan zal de btw-aftrek definitief verworven zijn (m.a.w. de 25-jarige herzieningstermijn is dan niet van toepassing).
2. Verplichte btw-heffing voor korte termijn verhuur
De verhuur van bestaand of nieuw vastgoed voor een periode van max. 6 maanden zal verplicht onder btw-stelsel plaatsvinden.
Deze nieuwe regeling zal evenwel geen toepassing vinden in volgende gevallen:
- de kortetermijnverhuur voor bewoning (ongeacht of het gaat om privéwoningen, woningen als hoofd- of tweede verblijfplaats, om vakantiewoningen, studentenverblijven, etc.);
- de kortetermijnverhuur aan organisaties zonder winstoogmerk;
- de kortetermijnverhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of, meer algemeen, voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit;
- de korte termijnverhuur aan bepaalde organisaties waarvan de sociaal-culturele activiteiten bedoeld zijn in artikel 44, paragraaf 2 W.BTW.
In deze gevallen zal de huurder een verklaring betreffende zijn BTW-statuut moet voorleggen.
3. Besluit en aanbevelingen
Het bij de Kamer ingediende wetsontwerp kan natuurlijk nog enkele wijzigingen ondergaan, maar het betreft wellicht een quasi finale versie.
Vandaag is het belangrijk om te bepalen of de lopende vastgoedprojecten in aanmerking komen voor de optie.
Wat betreft de ondertekening van huurovereenkomsten of intentieverklaringen voor gebouwen die in aanmerking komen voor optionele btw-heffing, is het belangrijk om reeds te anticiperen op de inwerkingtreding van de wet en op de toepassingsvoorwaarden van de optionele btw-heffing (bv. schadevergoeding om het risico van een btw-herziening in geval van beëindiging af te dekken, enz.).
De nieuwe regelgeving biedt ontegensprekelijk opportuniteiten. Andere btw-belaste terbeschikkingstellingen zullen in bepaalde gevallen meer dan valabele alternatieven blijven.
Wij blijven ter uwer beschikking om vragen over dit onderwerp te beantwoorden.
Bijkomende informatie zal nog volgen…
Wouter Villette (PwC) Ine Lejeune (Law Square)
Email: wouter.villette@pwc.com Email: ine.lejeune@pwc.com
Lionel Wielemans (PwC) Manuel Van Der Veken (PwC)
Email: lionel.wielemans@pwc.com Email: manuel.van.der.veken@pwc.com
Update : Location immobilière – option pour la TVA
Le projet de loi a été déposé à la Chambre la 31 juillet 2018. Par conséquent, la mise en œuvre de cette réforme se confirme et il faut donc anticiper l’application des nouvelles règles.
Aujourd’hui, il faut principalement retenir les éléments suivants afin d’anticiper les changements pour les projets immobiliers en cours :
- L’option pour la location avec TVA sera possible à partir du 1er janvier 2019.
- L’option ne sera possible que pour les bâtiments dont la construction a commencé à partir du 1er octobre 2018.
1. Option pour la location avec TVA
- L’option sera applicable aux nouveaux bâtiments (ou aux bâtiments devenus neufs suite à des rénovations) pour lesquels aucune TVA sur des travaux immobiliers (opérations visées par l’article 19, §2, deuxième paragraphe) n’est devenue exigible avant le 1er octobre 2018.
- Les études et les travaux relatifs au sol (sondage, assainissement, terrassement, stabilisation) qui sont réalisés avant le 1er octobre 2018 ne seront pas pris en compte et n’empêcheront donc pas d’opter pour l’application de la TVA. La preuve du début des travaux de construction sera donc cruciale.
- En ce qui concerne les entrepôts, la location avec TVA sera aussi possible pour les entrepôts existants pour autant que plus de 50% du bâtiment soit utilisé pour l’entreposage de biens. De plus, les règles actuelles seront assouplies et la location avec TVA sera aussi possible si une partie du bâtiment est utilisée pour la vente (10% maximum).
- Pour les bâtiments loués avec option, le délai de révision de la TVA sera porté à 25 ans.
Pour les autres bâtiments, le délai de révision actuel de 15 ans sera conservé. Si un bâtiment tombant initialement sous la période de révision de 15 ans est loué avec option après que cette période soit écoulée, cette période de révision de 15 ans sera considérée comme définitive et ne sera pas prolongée.
En ce qui concerne les cessions de bâtiment, l’exposé des motifs prévoit aussi qu’un régime similaire à celui du transfert de branche d’activité soit élaboré en vue de limiter les conséquences négatives des révisions de TVA.
2. Location de courte durée toujours avec TVA
La location d’immeuble pour une période de maximum 6 mois sera d’office soumise à la TVA (les anciens immeubles sont aussi visés).
Cette nouvelle disposition ne s’appliquera toutefois pas :
- à la location de courte durée de logement (résidence principale ou secondaire, logement de vacances, etc.) ;
- à la location de courte durée à des personnes physiques agissant à des fins privées ;
- à la location de courte durée à des organisations sans but de lucre ;
- à la location de courtes durée à des organismes socio-culturel visés par l’article 44, §2 CTVA.
Dans ces cas, une attestation devrait être fournie par l’utilisateur concernant son statut TVA.
3. Conclusions et recommandations
Le projet de loi déposé à la Chambre pourrait bien entendu encore subir quelques modifications, mais il s’agit a priori d’une version quasi définitive.
Aujourd’hui, il est donc important de déterminer si les projets de construction en cours pourront se qualifier pour l’option.
En ce qui concerne la signature de convention de bail, ou de lettre d’intention pour des bâtiments pour lesquels une option est possible, il est important de déjà anticiper l’entrée en vigueur de la loi et sous quelles modalités l’option s’appliquera (ex : indemnité pour couvrir le risque de révision TVA en cas de rupture, etc.).
Le nouveau régime optionnel apporte de nouvelles opportunités, même si dans certains cas les régimes de mise à disposition soumis actuellement à la TVA resteront des alternatives valables.
Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions à ce sujet.
Des informations complémentaires suivront…
Wouter Villette (PwC) Ine Lejeune (Law Square)
Email: wouter.villette@pwc.com Email: ine.lejeune@pwc.com
Lionel Wielemans (PwC) Manuel Van Der Veken (PwC)
Email: lionel.wielemans@pwc.com Email: manuel.van.der.veken@pwc.com
